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Nova lei do mercado imobiliário

Um mercado equilibrado é a expressão que melhor define o comportamento do segmento imobiliário durante o primeiro semestre de 2013. Esta conclusão é fruto de minha análise baseada nos estudos que faço do setor de imóveis.

É preciso voltar o nosso olhar ao passado para entender o fundamento deste pensamento e, assim, fazer esta avaliação. Tivemos um mercado imobiliário estrondoso até 2011, no qual os lançamentos eram zerados antes mesmos de serem lançados de fato.

Já em 2012, percebemos um empenho das construtoras/incorporadoras para ‘baixarem’ seus estoques, um movimento evidente de mudança de estratégia para se ajustarem ao mercado, tendo em vista que o interesse imediato do comprador diminuiu.

Tais fatos se diferenciam  do cenário imobiliário nestes primeiros seis meses de 2013. Nos deparamos com compradores mais conscientes que fizeram valer seu poder de compra por meio de uma negociação mais criteriosa. Os clientes demonstraram mais ponderação na busca do imóvel e, consequentemente, para o fechamento do negócio.

Já não imperava mais aquele medo ou sensação de que, se a venda não fosse concluída imediatamente, não haveria mais possibilidade de realizá-la, seja em função do aumento do preço ou pela indisponibilidade da unidade desejada, uma vez que a mesma já teria sido adquirida por outro comprador, dada a velocidade em que as vendas ocorriam nos anos anteriores.

Desta forma, o ecossistema do mercado (construtor-incorporador/imobiliária/comprador/vendedores), como costumo chamar este emaranhando que compõe o setor, teve que reunir elementos para melhor interpretar este cenário e buscar novas formas de se adaptar a este contexto.

Com isso, as empresas e profissionais do setor, obrigatoriamente, precisaram ser mais assertivos e até mesmo mais criativos em seus projetos e lançamentos, forçando uma inteligência de mercado que contribuiu para um equilíbrio natural. Esse movimento foi excelente, pois fez os principais agentes do mercado imobiliário saírem da sua zona de conforto para provocar novos comportamentos.

Neste sentido, o primeiro semestre de 2013 foi positivo, entretanto, calmo. Todavia, vale frisar que esta “calmaria” não significa uma retração do setor. Ao contrário, revela sinais de um mercado mais forte, mais cauteloso e com mais planejamento, fatores estes que contribuem para uma maior segurança para os investidores.

Este panorama ainda é aquecido por um momento propício para a compra. Destaco que as taxas de juros referentes ao crédito imobiliário se encontram relativamente equilibradas, levando-se em conta a realidade praticada no Brasil em sua perspectiva histórica.  Além disso, temos em vista diferentes atrativos comerciais por meio de novas políticas habitacionais voltadas, especialmente, para a classe alta.

Este processo se consolidará, sobretudo, com o aumento do limite do FGTS de R$ 500 mil para R$ 700 mil, concessão tão esperada por todo o ecossistema imobiliário e que deve movimentar ainda mais o mercado. Tal iniciativa ainda aguarda a sanção da presidente.

Temos também o Programa Minha Casa Minha Vida que vem se firmando como um grande impulsionador para o mercado. Acrescentam-se, ainda, os números positivos à nona edição do Feirão da Caixa que movimentou R$ 14 bilhões, resultado que supera em mais de 13% em relação a 2012. Além disso, nos últimos 12 meses contabilizados até maio, o crédito imobiliário atingiu mais de R$ 91 bilhões, 14% superior ao mesmo período do ano passado.

Nesta análise do primeiro semestre de 2013, cabe ainda abrir os nossos olhos para questões preocupantes e que devem nos colocar em posição de alerta. A inflação vem crescendo, o que gera impacto sobre o poder de compra dos brasileiros.

As afirmações do Governo Federal dão conta de que a inflação ficará dentro da meta, mas não podemos “baixar a guarda” e devemos estar vigilantes para qualquer necessidade de readequação de planejamento no setor imobiliário.

O crédito imobiliário é outro dado ao qual devemos estar atentos, sendo um indicador que pode representar uma oportunidade de crescimento para o setor, uma vez que corresponde a apenas 6% do Produto Interno Bruto (PIB) – um dos menores percentuais do mundo. É necessário um empenho maior dos profissionais do setor para a melhoria deste índice.

E é claro, não há como fazer uma análise do mercado imobiliário sem mencionar a tão falada e temida “Bolha Imobiliária”. Não acredito que no momento atual tenhamos algum risco. Para que exista a bolha é necessária uma série de elementos, sobretudo no que diz respeito à liberação desenfreada de crédito, situação que não condiz com a realidade brasileira, uma vez que os agentes de crédito são bastante rigorosos na liberação do financiamento e ainda exigem que seja dado um valor de entrada, o que favorece uma compra mais consciente.

Outro dado que diminui os riscos de uma bolha no Brasil está no fato de os compradores pagarem taxas cartoriais, forçando um maior planejamento da compra do imóvel.

Cabe ainda destacar que os preços dos imóveis estão estáveis, com uma alta moderada. Não há uma tendência de queda destes valores, portanto vejo imóveis com preços mais elevados do que em 2012, tendo em vista a grande demanda e o crescimento dos insumos para a construção civil.

Em uma análise econômica interna, vemos uma população jovem crescente, o aumento do poder aquisitivo da classe média e um nível de desemprego baixo. Elementos que abrem portas para novas áreas de desenvolvimento do mercado imobiliário.

Os índices são favoráveis, agora cabe aos atores do setor imobiliário brasileiro estarem atentos a eles para interpretá-los e adequá-los a sua realidade, a fim de construir estratégias que contribuam para resultados bem sucedidos ao final de 2013.

Comprar um apartamento ou uma casa nova, com o valor abaixo de R$ 120 mil tornou-se algo raro em Fortaleza. O mercado aquecido está sendo responsável por manter valorizado o preço dos imóveis na Capital. Pesquisa realizada pelo Sindicato da Habitação (Secovi) mostra que, dos 3.100 imóveis comercializados na Região Metropolitana de Fortaleza (RMF), mais da metade (51,5%) tinha dois dormitórios e foram adquiridos por um valor médio de R$ 165.516.

Conforme o levantamento do Secovi, referente ao primeiro semestre de 2012, não são apenas os imóveis com dois dormitórios que estão com a demanda aquecida. Pouco mais de 40% dos apartamentos e casas comercializadas, na RMF, tinham três dormitórios. O percentual equivale a 1.345 imóveis, cujo valor médio ficou em R$ 446.052. Aqueles com quatro dormitórios tiveram um preço médio superior a R$ 1 milhão.

A valorização imobiliária, em Fortaleza e no restante do País, motivou a redução na taxa de juros para o financiamento de imóveis com valores acima de R$ 500 mil, por meio da Caixa Econômica Federal, como O POVO mostrou na edição de ontem. Apesar de, em Fortaleza, a maior parcela de imóveis vendidos, no primeiro semestre do ano passado, ter entre 42 a 66 metros quadrados e um custo inferior a R$ 500 mil, há bairros onde os preços da casa ou de um apartamento ultrapassam esse valor.

De acordo com levantamento da Inteligência de Mercado Lopes Immobilis, bairros como Fátima, Cidade dos Funcionários, Papicu e Dionísio Torres dispõem de imóveis, com três quartos e até três vagas na garagem, cujos valores ultrapassam R$ 500 mil. Em bairros como Aldeota, Meireles, Cocó e Guararapes, apartamentos com até cinco suítes e cinco vagas na garagem chegam a custar R$ 1 milhão.

O aumento da renda dos brasileiros e a maior oferta de crédito, pelos bancos, para o financiamento da casa própria contribuíram para a valorização imobiliária na capital cearense, segundo Sérgio Porto, presidente do Secovi.

Prazos de financiamento

De acordo com ele, o aumento nos prazos de financiamento e a redução dos juros também influenciaram o setor. “São componentes que estão fazendo o mercado funcionar no patamar que o Brasil precisa”, explica Sérgio Porto.

Segundo ele, o estágio alcançado pelos preços dos imóveis na capital cearense acompanham os valores dos insumos, do material de construção, da mão de obra e do terreno.

Números do Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), mostram que, no acumulado de 2012, o custo da construção, no Ceará, teve variação positiva de 5,35%, chegando a R$ 789,67 o valor relativo às despesas com os materiais e a mão de obra da construção por metro quadrado.

Por quê?

A valorização imobiliária é resultado do aumento de renda da população, da maior oferta de crédito, do maior prazo para financiamento e dos juros mais baixos. Mão de obra e o valor do terreno também influenciam o custo.

SERVIÇO

Mais informações sobre as taxas de juros da Caixa Econômica Federal

Site: http://www.caixa.gov.br/

SAC Caixa:  0800 726 0101

Deficiente auditivo:  0800 726 2492

Números

9,4%

Ao ano é a taxa de juros efetiva para quem não é cliente da Caixa Econômica

8,4%

Ao ano é a taxa de juros efetiva para quem é cliente da Caixa Econômica

Saiba mais

Segundo Sérgio Porto, presidente do Secovi, uma queda nos preços dos imóveis é uma hipótese descartada.

“Quem é dono de terreno não vai vender barato se está todo mundo comprando. Tudo depende da economia do País. A economia está indo bem. Então, o preço do imóvel vai continuar se valorizando”, justifica.

Na avaliação do vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), André Montenegro, os valores dos imóveis na Região Metropolitana de Fortaleza chegaram a patamares que já batem no teto do setor.

“Baixar não baixa, mas subir mais não tem margem”, afirma em relação ao preço dos imóveis.